7个问题回答为什么“智能建筑≠技术”-BOMA视野

　　7个问题回答为什么“智能建筑≠技术”-BOMA视野世人常常误以为智能建筑纯粹是技术性考量。实际上，虽然智能建筑概念含有技术内容，不过却远非技术可以盖棺定论的。智能建筑可被视为一种长期战略，可以更全面地了解楼宇和租户之间在人为环境与倡导节约和效率之间的关系。

　　长期智能建筑战略的实施远比任何具体技术的使用寿命更为久远。成功的战略是一种交流，这里的交流不仅是指系统之间的交流，同时还表示系统与那些监控系统和采集数据以实现最高目标的人员之间的交流。

　　智能楼宇可让业主和运营方更好地理解租户的需求和行为，在改善楼宇健康与生产力的同时，节省运营成本，提高楼宇效率。从本质上讲，智能楼宇可以是一种明智而具有前瞻性的投资。

　　“可以借助各类系统沟通的效果，以及整合、分析和在楼宇性能中应用使用数据的方式评估智能楼宇。”

　　当我们提到“智能建筑”时，究竟在表达什么？真正的智能建筑可以通过其响应资产投资者和业主长期需求以及租户当前需求的能力来进行评估。

　　可以通过各类设备沟通的效果，以及整合、分析和在楼宇性能中应用使用数据的方式来评估智能楼宇。可以根据这些考量因素以及其中的技术来评估智能楼宇。

　　智能楼宇是一种生态系统，一种配备很多设备的动态实体，彼此“对话”和相互依赖，共享数据和响应上述需求。人类是软硬件进行这种复杂互动的关键，是让其他所有系统直指这些目标的，负责提供指导和方向的最重要“声音”。

　　如果可以用生态系统的逻辑和利益相关方目标的战略来定义智能楼宇，那么智能楼宇也可以被视为一种高度定制的举措。每一次应用，每一处房产都是不同的，因此，每个成功的智能楼宇设计均反映了这些专业的参数。

　　从本质上讲，智能楼宇可被视为高度专业化需求的长期解决方案，并有高度的通信和数据共享提供支持。

　　所有房地产租户都会获得较高的体验，因为业主可以理解租户的需求和舒适度，并创建楼宇系统予以支持这两种需求。

　　大多数商业地产的人口由租户、工作人员及外来访客构成。无论他们是偶然还是计划来访，涵盖能源效率、楼宇外围结构以及影响健康、休闲和生产力的所有因素的智能楼宇战略，可能是拥有忠实群体的其中一个基础。

　　楼宇系统支持当前任务的方式是吸引忠诚群体的基础。对于写字楼员工而言，它可能是上司指派的工作或开放式的合作会议。对于商场业主而言，它可能是顾客的舒适度以及零售商家的促销政策。

　　餐饮服务与医疗保健市场对楼宇服务的无缝交付尤为依赖。无论在哪种地产领域，其目标都是忠诚——在一定程度上达到绩效的期望。

　　技术无疑让如今的这一切变得更简单，特别是在物联网这类概念的发展方面。当然，对话不能仅止于技术。

　　在千变万化的发展与系统和设备能力中，理解具体市场的需求成为首要任务。尽管各领域和人才需求方面有所差异，不过这种理解是智能楼宇战略的统一推动力。

　　楼宇自动化系统（BAS）是优化商业地产运营效率的必要组成部分，它有助于将这类系统看作硬件设施与通讯网络的结合体，可推动系统互动，改善整体运营性能，以及提升投资回报率。

　　换言之，硬件自身并不能建成智能楼宇。从运营角度讲，智能楼宇是整合平台系统数据的结果，而在这种平台上可以进行完善的分析。通过排查与解决故障、提升租户体验可显著提高效率

　　微软设施与能源总监Darrell Smith表示，排查与解决故障是提高投资回报率的基本要素之一。在应用这类能力前，标准故障解决规范要求工程师参加。Smith指出，在这种情况下，微软工程师80%的时间在充当消防员，作为工程师发挥自身能力的时间只有20%。

　　应用后，全球科技巨头——微软的一个园区在30天就节省了价值24万美元的能源。此外，数据分析表明，可以在60秒内解决掉楼宇组合间发现的48%的问题，可明显节省人力。

　　运营效率是动态智能楼宇策略的一项重要组成部分。它并不单独存在，也不会独立于其他基本 BAS 支柱：更好的客户体验、能源效率以及可持续环境。相反，它是整体楼宇性能生态系统的一部分，是改善租户体验、提高投资回报率的综合方法的关键要素。

　　商业楼宇是全球能耗最高的用户之一，占全球总能耗的 30%~40%，这一点并不惊奇。此外，截止到 2030 年，其占比将增至 50%。

　　资产层面的能源管理，不仅是指这些资产的未来可持续发展和能力管理，同时还包括宏观环境。如今资源日益紧张，对于政府、投资者、开放商和个人资产业主而言，资源使用策略可能会变成重要举措。在选择能源效率投资方面，数据会暗示长远规划的重要性。

　　根据联合国环境项目，“LEED 认证和“能源之星”评级的楼宇较之于非评级的楼宇，有效租金高出8%。”摩根士丹利可持续投资研究所指出，管理得当的智能楼宇生态系统能够实现这些溢价，而且会让租户最高节省27%的费用。

　　我们现对全球客户提供类似程度的节约。以一个例子说明，我们与一家全球饮品制造商合作，对方的能源费用占其总生产开支的12%。对此，我们的团队采取八项策略，包括企业范围内的能源与水资源可持续发展项目，同时利用技术增加透明度和员工意识。这样一来，客户不仅超额完成了5年的节能目标——能源费用节省 1000 万美元，同时因其在节能和环保方面的出色表现被“加拿大节能领导者”项目授予荣誉称号。

　　显而易见，能源管理是一个非常好的举措，不仅有利于企业，同时有利于文化和环境发展。因此，能源管理应被视为每个智能楼宇生态系统的一个重要组成部分。

　　近几年来，可再生能源这个话题日渐上升。鉴于商业楼宇可能给环境带来的影响，从房地产投资信托基金、保险公司到私人投资者，所有投资者都积极拥护实施可持续发展策略的资产，这其中潜藏着环境与智能楼宇之间的联系。

　　智能楼宇技术有助于管理和改善可持续发展合规与资产价值。几乎和所有资本开支一样，投资回报率因房产类型而异。不过，这些技术的回报通常会在两年内显现。

　　可持续建造和管理房地产资产——使用楼宇自动化系统监管能源、水和垃圾等问题——往往会远超出同类传统资产。因此，摩根士丹利等投资公司在关注传统 KPI 的同时，也会考虑关键的可持续发展性能指标，从而更好地管控长期资产目标。

　　该公司指出，较之于传统楼宇，可持续楼宇的租价增加20%，租金溢价3%，入住率增加2%，资本开支下降。同时，获得可持续发展认证的楼宇的销售溢价上涨10%~30%。

　　将可持续发展与智能楼宇系统联系起来以维护和提高合规性能，是一项复杂的任务，需要整合关键利益相关方的内部投资标准和外部法规规定。不过，显而易见，无论从哪个角度看——生态、投资和法规，回报要大于挑战。

　　“商业地产领域通常会有这样一个误区：最大限度降低实体资产或企业的技术能力，通常会降低网络攻击的风险。”

　　科技无处不在，黑客、病毒攻击以及危害网络安全的其他威胁也充斥着我们的工作和生活。

　　商业地产领域通常会有这样一个误区：最大限度降低实体资产或企业的技术能力，通常会降低网络攻击的风险。事实并非如此。

　　我们建议很多全球客户制定更健全的网络安全措施，覆盖业务的各个方面，延伸至智能楼宇系统，运营策略、人员配置和客户体验。企业的方方面面都可能遭受网络攻击。因此，企业的方方面面都能在计划完善的综合网络战略里寻求到更多保护。

　　如今，企业的“网络严阵以待”逐渐成为决定未来业务合作的关键因素。例如，保险公司会根据对方采取的安全措施来重新评估投资指标。此外，对于上市企业来说，穆迪在评级时会考虑网络安全。鉴于此，我们建议实施年度网络安全审计，以重新评估当前的威胁和企业的整体保护力度。

　　企业的技术复杂性日渐增加。实时灵活应对网络攻击和能从这些威胁中迅速恢复可以给企业增加自信，推动企业发展，增加发展机遇。

　　（以上信息来源被认为是有效、可靠的，但还未得到独立消息来源的正式，BOMA中国不承担因使用以上信息而导致任何直接或间接损失的责任，亦不具备任何法律效力。）